一家中型房企內部員工透露，在市場不太景氣的時候，公司經常都是號召員工先上，出較小一部分的意向金，鎖定房源。等幾個月后，樓盤炒熱了，再退掉或者轉讓給別人。

一邊是線下售樓處關閉，交易幾近停擺;另一邊卻是開發商曝出依然堅挺的銷售數據。一邊是挖空心思打折促銷，另一邊卻在各個城市高價“搶地”。

近段時間以來，市場上不斷傳出各種不同甚至相互矛盾的信號，樓市讓人越來越看不懂了。

當前中國樓市的真實情況到底如何?開發商究竟缺不缺錢?疫情之后是不是買房的好時機?國是直通車近日咨詢了一些機構和業內人士。

“注水”的銷售數據

有沒有人注意到，現在房企線上訂房的門檻越來越低，從5000元到2000元、1000元，甚至近期1元、10元都可以訂房。

認籌門檻降低的結果是可以以較低的代價實現認購，再疊加一個無理由退房政策，房子這么貴的東西也完全可以“買著玩”。至于后續這些認購有多少真正轉化為銷售額，就只有企業自己知道了。而且，不少房企的做法是讓內部員工先行認購，過段時間再退掉，或者轉讓出去，并沒有真正把房子“賣出去”。

一家中型房企內部員工透露，在市場不太景氣的時候，公司經常都是號召員工先上，出較小一部分的意向金，鎖定房源。等幾個月后，樓盤炒熱了，再退掉或者轉讓給別人。有的時候為了銷售數字好看也會由員工先行簽下銷售合同，繳納首付款，這一部分就會被直接計入房企的銷售業績當中。如果員工錢不夠，由企業提供貸款，并相應給予利息補償，后續再退房退款。

業內人士指出，這種情況其實在房地產企業內部很常見，因為還沒有網簽，也不需要繳納稅費，一些企業將之作為“員工福利”，有的房企則是發動全員營銷，主要目的就是為了讓銷售業績“更好看”。

早在去年，就有融創、綠地、恒大等房企被曝出號召“員工買房”以沖刺業績的情況。

3月1日，恒大表示，在全面實施“網上賣房”后，恒大2月份網上累計認購9.9萬套，房屋總價值1026.7億元。3月份，還將降低認購門檻，客戶交納2000元即可網上認購一套房。

根據克而瑞研究中心發布的數據，中國恒大2月“逆勢”實現全口徑銷售額470億元，同比大漲118%。

為什么要費盡周折來“做大”數據?原因很簡單，為了錢。品牌房企多數是上市公司，規模和業績直接影響股價和評級，這又與后續能否獲得融資息息相關，這才是房企真正的“命脈”。

恒大的網上認購有多少會轉化為真實銷售，我們不得而知，但最近各個機構對恒大股票多數維持“買入”評級。營銷已經成功了一大半。

撇開這些干擾項，分析人士認為，2020年2月份，房企的銷售額可能是歷史上“最水”的一次。考慮到1月末的春節因素和2月份防疫需要而關閉的售樓處，其實多數房企有整整20天處于“零銷售”狀態，這可能會讓其真實銷售額下跌幅度達到八成。

開發商究竟缺不缺錢?

銷售下滑這么多，房企究竟缺不缺錢?

資金壓力是有的，但是多數大型房企并沒有想象中缺錢。

業內人士指出，其實銷售回款在房企整體的資金鏈條當中所占比例并不算太高。加之，銷售回款有一定滯后性，并沒有那么快對房企的資金鏈形成極大壓力。

證據一是許多房企仍然土地市場上積極拿地。

據中原地產研究中心統計，盡管受到疫情影響，許多城市推遲了土拍，但1-2月全國50個城市“賣地”收入5180億元，同比仍有小幅上漲。

不少房企表現突出。2月份，有18家房企權益拿地額超過20億元，其中綠城中國權益拿地額超過200億元，而華潤置地、中交地產(10.550,0.44,4.35%)、首開股份(7.430,0.03,0.41%)、旭輝集團、龍光地產、中駿集團權益拿地額均超過50億元。

這些企業大多是央企國企，融資成本較低，并不缺錢。

證據二是今年前2月，房企各渠道融資井噴，一定程度上緩解了資金壓力。

現階段，許多企業真正的資金壓力來自于到期債務，而今年1月份以來，許多房企大量發行海外債，已經一定程度上緩解了這種資金饑渴。

中國指數研究院發布的數據顯示，1-2月份，房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為2713.4億元。其中，1-2月份海外債融資1540.9億元，同比增長3.9%。

當然，房企陣營分化很大，也有一些房企的確面臨較大的資金壓力，這些企業往往正在積極發債，同時減少拿地等大筆投資。

據高力國際日前一份針對112家房地產開發商的調研，多數房企選擇推遲，但沒有一家房企取消原計劃今年推動的重要項目。招聘方面，確定會有縮減名額以及裁員的房企僅占4%。多數企業并沒有到十分困難的時候。

既然房企沒那么缺錢，還會繼續打折嗎?房價會跌嗎?　　疫情過后，房價還會跌嗎?

還是同樣的回答，這取決于疫情控制情況以及房地產調控政策的變化程度。

目前，各大房企雖然線上賣房打折聲勢浩大，但真正的房價優惠力度并不大。

值得注意的是，市場“熱起來”的速度超過了預期。一位房企區域負責人對記者表示，其所負責的售樓處重新開放之后，到訪量很大。上周末的客戶到訪量已經超過了去年最高峰，特別是別墅類產品很受市場關注。這可能是疫情以及隔離防控帶來的購房者心態變化，改善性或者高端的產品變得很受歡迎。

去年年底時，不少城市房地產市場出現明顯回調，購房者觀望情緒明顯。但近期，隨著國內疫情防控形勢出現好轉，各地政策支持力度加大，這種情緒正在逐漸消退。

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